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Stellen Sie sich diese Fragen, bevor Sie einen gewerblichen Mietvertrag unterzeichnen

Schützen Sie Ihre Rechte, indem Sie diese Faktoren verstehen und berücksichtigen, bevor Sie einen gewerblichen Immobilienmietvertrag unterzeichnen, einschließlich CAM- und Abtretungsbedingungen.

Nachdem Sie einen Gewerbemietvertrag für ein Bürogebäude oder eine Verkaufsfläche unterzeichnet haben und die Tinte getrocknet ist, ist es zu spät, um Änderungen vorzunehmen. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Sie die Mietbedingungen verstehen und wissen, wie sie sich auf Sie auswirken, und dass Sie das bestmögliche Angebot für sich selbst ausgehandelt haben, bevor Sie einen Geschäftsmietvertrag unterzeichnen. Dies beginnt mit der Kenntnis von Begriffen wie "CAM" und Schiedsklauseln.

Stellen Sie sich diese Fragen, damit Sie wissen, worauf Sie sich einlassen.

Haben Sie den gesamten Mietvertrag gelesen und verstanden?

Ja, Sie müssen es Wort für Wort lesen. Es mag ein sehr langes und wenig interessantes Dokument sein, aber Sie müssen unbedingt wissen, was es enthält.

Viele Vermieter verwenden "Standard"- oder "Boilerplate"-Mietverträge, die allgemeine Bedingungen enthalten, die den meisten Mietverträgen gemeinsam sind. Stellen Sie also sicher, dass die Bedingungen enthalten sind, wenn Sie etwas anderes ausgehandelt haben. Achten Sie darauf, dass sich die Standardsprache und Ihre Fachsprache nicht widersprechen.

Auch wenn der Vermieter den Mietvertrag selbst erstellt hat, gehen Sie nicht davon aus, dass er alles richtig gemacht hat. Überprüfen Sie das Startdatum, das Enddatum, die Miete, die Mieterhöhungsbedingungen und alle anderen Sonderbedingungen, für die Sie ausgehandelt haben. Und vor allem sollten Sie wissen, zu was Sie im Mietvertrag verpflichtet sind. Wozu ist der Vermieter verpflichtet? Können Sie den Mietvertrag kündigen?

Haben Sie das bestmögliche Angebot ausgehandelt?

Es ist nicht unbedingt ein abgeschlossenes Geschäft, nur weil Sie einen Mietvertrag zur Unterschrift erhalten haben. Dies bedeutet nicht, dass jede Gelegenheit für Verhandlungen vorbei ist. Dies geschieht erst, wenn der Mietvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde.

Machen Sie eine Liste aller Bestimmungen, die Ihnen nicht gefallen, während Sie den Mietvertrag lesen. Senden Sie die Liste an Ihren potenziellen Vermieter. Sie werden überrascht sein, wie sehr sie bereit sind, sich zu ändern.

Verstehen Sie die CAM-Bedingungen?

In den meisten Mietverträgen wird der Begriff "CAM" anstelle von "Common Area Maintenance" verwendet. Ihnen sollte ein Prozentsatz der CAM-Gebühren zugewiesen werden, für die Sie verantwortlich sind. Ihre Gebühr richtet sich nach dem Prozentsatz des Gebäudes, das Sie mieten. Stellen Sie sicher, dass der Prozentsatz auf der Gesamtgröße des Gebäudes basiert und nicht davon abhängt, wie viel des Gebäudes zu einem bestimmten Zeitpunkt vermietet ist.

Der CAM-Abschnitt eines gewerblichen Mietvertrags ist wahrscheinlich einer der verwirrendsten Abschnitte und Sie werden wahrscheinlich überrascht sein, wie viel Sie bezahlen. Stellen Sie sicher, dass Sie nicht für Dinge bezahlen, die mit den Marketingbemühungen des Vermieters oder den Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Aushandlung von Mietverträgen mit anderen Mietern zusammenhängen.

Weitere Dinge, die Sie möglicherweise streiken möchten, sind Verwaltungsgebühren von mehr als 3%, die Zahlung von Sozialleistungen für die Mitarbeiter des Vermieters und Ausbaukosten für andere Mieteinheiten. Sie können und sollten CAM-Bedingungen aushandeln.

Haben Sie darüber nachgedacht, nach einem CAM-Stopplease zu fragen?

Die meisten Mietverträge sind heutzutage "Triple Net" oder "Net-Net-Net", was bedeutet, dass Sie die Miete zuzüglich Ihres anteiligen Anteils an CAM-Gebühren, Grundsteuern und häufig Reparatur- und Wartungskosten für die Immobilie zahlen. Sie können den Vermieter jedoch um einen CAM-Stopp-Mietvertrag bitten, sodass Sie nur eine Erhöhung der CAM-Gebühren und Grundsteuern über Ihr anfängliches Mietjahr hinaus zahlen, das oft als "Basisjahr" bezeichnet wird.

Der Vermieter kann im Gegenzug Ihre Grundmiete erhöhen, aber es nimmt viel von der "Mystery-Gebühr" aus der Miete. Alternativ können Sie eine Obergrenze für den CAM verlangen, damit er nicht um mehr als einen bestimmten ausgehandelten Prozentsatz erhöht werden kann. Achten Sie darauf, wie und wann sich die CAM-Gebühren während der Laufzeit Ihres Mietvertrags erhöhen.

Was ist Ihre Verantwortung für Investitionen?

"Investitionen" beziehen sich in der Regel auf größere strukturelle Ausgaben in einem gewerblichen Mietvertrag, wie Dach, Fundament, HLK und andere größere Reparaturen und Ersatzlieferungen. Was "Standard" ist, kann von Stadt zu Stadt und von Objekt zu Objekt variieren, aber versuchen Sie zu vermeiden, einen Mietvertrag zu unterzeichnen, der die Last dieser Reparatur- oder Wiederbeschaffungskosten auf Sie als Mieter abwälzt.

Es gibt Kompromisse, wenn Ihr Vermieter verlangt, dass Sie für diese Kosten aufkommen. Wenn im Mietvertrag beispielsweise angegeben ist, dass Sie für die Reparatur und den Austausch von HLK-Anlagen verantwortlich sind, können Sie dem Vermieter vorschlagen, dass er "Ersatz" macht und Ihre Reparaturverpflichtung auf einen Wartungsvertrag beschränkt, vielleicht zweimal im Jahr. Sie können anbieten, für alle allgemeinen Reparaturen bis zu einem bestimmten Jahreshöchstbetrag verantwortlich zu sein.

Ist der Mietvertrag übertragbar?

Prüfen Sie, ob der Vermieter das Recht hat, Ihren Mietvertrag zu kündigen, falls Sie eine Abtretung beantragen, das Recht, eine andere Person zu haben, die den Mietvertrag übernimmt, wenn Sie Ihr Geschäft verkaufen. Viele Unternehmen finden, dass ihr Standort einen großen Teil ihres Wertes ausmacht. Einige Unternehmen versuchen, einen Mietvertrag abzutreten, um aus ihm herauszukommen, aber ein Vermieter möchte die Bedingungen mit dem Abtretungsempfänger neu verhandeln.

Es könnte Ihren Verkauf beenden, wenn Ihr Vermieter das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, wenn Sie um eine Abtretung bitten. Verstehen Sie, dass der Vermieter immer noch das Recht haben möchte, die Abtretung abzulehnen, wenn der neue Mieter finanziell nicht akzeptabel ist.

Können Sie einen Untermieter haben?

Die gängige Praxis der Übernahme eines Untermieters ähnelt der Abtretung eines Mietvertrags. Ein Untermieter ist ein weiteres Unternehmen, das gemäß Ihren Mietbedingungen in Ihrem Mietraum arbeitet. Sie zahlen den Mietvertrag und die Gegenpartei zahlt Ihnen einen Teil der Kosten.

Viele Vermieter erlauben keine Untermieter, aber vielleicht möchten Sie die Kosten mit jemandem auf der Straße teilen. Verhandeln Sie mit dem Vermieter, bevor Sie den Mietvertrag abschließen, wenn Sie denken, dass Sie zu einem späteren Zeitpunkt einen Untermieter übernehmen möchten.

Hat der Mietvertrag eine Schiedsklausel?

Viele Verträge beinhalten heutzutage Schiedsklauseln. Diese Klauseln besagen, dass beide Parteien vereinbaren, alle Streitigkeiten durch ein Schiedsverfahren anstatt durch einen Rechtsstreit und ein Gerichtsverfahren beizulegen. Lesen Sie den Mietvertrag, um zu sehen, ob die Schiedsklausel obligatorisch ist. Stellen Sie sicher, dass Sie das Recht haben, an der Auswahl des Schiedsrichters und anderen Entscheidungen für das Schiedsverfahren teilzunehmen, wenn dem zugestimmt wird.

Benötigen Sie eine persönliche Garantie?

Die meisten Vermieter unterschreiben nur, wenn Sie den Mietvertrag persönlich garantieren. Sie können sich also sehr glücklich schätzen, wenn Sie einen Mietvertrag ohne eine solche Klausel unterschreiben können.

Aber die Art der Garantien kann verhandelbar sein. Ziehen Sie in Betracht, eine Garantie nur für einen Teil der Mietdauer bereitzustellen, oder verhandeln Sie über eine Garantie, die nur für sechs bis zwölf Monate nach der Kündigung gilt.

Haben Sie Ihre Geschäftsstruktur in Position?

Sie müssen sicherstellen, dass Ihre Unternehmensstruktur vorhanden ist, wenn Sie möchten, dass sie Sie schützt. Reichen Sie Ihre Satzung für ein Unternehmen ein oder stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Satzung vom Außenminister erhalten haben, wenn Sie eine LLC sind. Achten Sie darauf, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben. Einige Staaten nennen diese Dokumente "Zertifikate".

Stellen Sie sicher, dass Sie über Unterlagen verfügen, aus denen hervorgeht, dass der Mietvertrag von Ihrem Vorstand genehmigt wurde. Sie sollten einen Unternehmensbeschluss haben, um zu zeigen, dass Ihr Vorstand den Mietvertrag geprüft und genehmigt hat. Es sollte immer noch einige Dokumente geben, dass der Mietvertrag genehmigt wurde, auch wenn Sie keinen Vorstand haben.

Die Quintessenz

Der Vermieter wird viel eher mit Ihnen verhandeln, wenn Ihr Mietvertrag 25 % einer größeren Immobilie ausmacht, als wenn Ihre Fläche 3 % beträgt, was Sie vielleicht im Hinterkopf behalten sollten. Ziehen Sie in Betracht, einen Anwalt zu beauftragen, der das Dokument überprüft und Sie bei den Verhandlungen unterstützt, insbesondere wenn Sie mit dem Vermieter in eine Sackgasse geraten. Ein Anwalt kann Ihnen bei der Entscheidung helfen, wann Sie aufgeben müssen und wann sich das Risiko lohnt.

Diese Diskussion enthält Informationen von Susan Dawson, einem Partner bei Waltz, Palmer und Dawson LLC.