LANDLORDSLEGAL ISSUES

Wie ist die Mietpreisbremse definiert

Bestimmte Mieteinheiten werden als mietgebunden eingestuft. Hier ist eine Anleitung, wie es definiert ist und was es für Vermieter und Mieter bedeutet.

Die Mietkontrollgesetze variieren stark je nach Bundesstaat oder Stadt, in der sich das Mietobjekt befindet. Zum Beispiel sind New York City und San Francisco beide Großstädte, und beide haben Mietkontrollgesetze, aber diese Gesetze sind sehr unterschiedlich. Sie müssen daher die örtlichen Gesetze in der genauen Stadt überprüfen, in der sich Ihr Mietobjekt befindet, um die geltenden Regeln zu bestimmen. Mietpreisbindung im Allgemeinen:

Setzt eine Obergrenze für Mieterhöhungen

Die meisten Mietkontrollgesetze begrenzen, um wie viel Sie die Miete eines Mieters erhöhen können, wenn sein Mietvertrag zur Verlängerung ansteht. Dieser Betrag basiert in der Regel auf einer gebietsspezifischen Messung, wie den lokalen Lebenshaltungskosten oder der Inflation. In New York City werden Wohnungen, die durch Mieterhöhungen begrenzt sind, als mietstabilisierte Wohnungen bezeichnet, nicht als mietkontrollierte Wohnungen.

Könnte eine Mietobergrenze festlegen

In New York City legen die Mietkontrollgesetze eine Grenze dafür fest, wie viel Sie für die Miete verlangen können. Sie können beispielsweise nicht mehr als 700 US-Dollar pro Monat für ein mietgebundenes Ein-Schlafzimmer-Zimmer verlangen.

Andere Vorschriften

Gesetze könnten vorschreiben, wie oft ein Vermieter die Miete erhöhen darf. Außerdem kann es nur eine Handvoll Gründe geben, warum ein Vermieter einem mietgebundenen Mieter kündigen kann, wie z. B. Nichtzahlung oder erheblicher Schaden am Mietobjekt.

Gibt es in jedem Bundesstaat eine Mietpreisbindung?

Es gibt mehr Staaten, die keine Mietpreisbindung zulassen, als Staaten, die dies zulassen. Selbst in vielen Bundesstaaten, die eine Mietpreisbindung zulassen, gibt es Gesetze zur Mietpreisbremse nur in bestimmten Städten des Bundesstaates.

New Jersey und der District of Columbia haben im gesamten Bundesstaat oder Distrikt eine Mietpreisbremse. New York und Kalifornien haben in bestimmten Städten Mietkontrollgesetze. New York City und San Francisco sind zwei der bekanntesten Gegenden mit Mietkontrollbestimmungen. Bestimmte Staaten, wie Alabama und Arizona, haben tatsächlich Gesetze in Kraft, die jegliche Mietkontrollbestimmungen im Staat verbieten.

Mieterschutz

Die Theorie hinter der Mietpreisbremse besteht darin, bestimmten Mietern zu erlauben, in einem Gebiet zu wohnen, in dem sie ansonsten möglicherweise ausgepreist worden wären. Zum Beispiel wäre eine Seniorin, die seit fünfzig Jahren in einer Wohnung lebt, gezwungen, umzuziehen, wenn es keine Mietregulierungsgesetze gäbe, weil die Gegend, in der sie lebt, sehr begehrt und teuer geworden ist. Aufgrund der Mietpreisbremse kann der Mieter mit einer kleinen, stetigen Mieterhöhung rechnen und wird nicht eines Tages mit der Ankündigung einer Mieterhöhung um 1.000 US-Dollar konfrontiert.

Auswirkungen der Mietkontrolle auf Vermieter

Die Mietpreisbindung wirkt sich negativ auf Vermieter aus, da die Vermieter Wohnungen weit unter dem aktuellen Verkehrswert der Wohnung an Mieter vermieten. Abgesehen davon, dass sie deutlich weniger Geld für die Wohnung kassieren, kann ein mietpreisgebundener Mieter den Vermieter sogar Geld kosten.

Der Vermieter ist weiterhin verantwortlich für die Zahlung aller mit der Einheit verbundenen Haltekosten, die alle zu den aktuellen Marktpreisen sind. Der Vermieter ist für die Durchführung von Reparaturen an der Wohnung des Mieters verantwortlich. In einigen Fällen sind sie für die Zahlung der Nebenkosten sowie aller anderen Ausgaben wie Hypotheken, Steuern und Versicherungszahlungen verantwortlich.

Vermieteroptionen beim Auszug von Mietern

In den meisten Fällen wird die Wohnung dereguliert, sobald ein mietpreisgebundener Mieter aus der Einheit auszieht. Der Vermieter kann dann die marktübliche Miete für die Einheit berechnen. Es gibt Ausnahmen von dieser Regel. Wenn in New York City ein mietgebundener Mieter auszieht und das Gebäude über sechs oder mehr Einheiten verfügt, wird die Wohnung von einer mietgebundenen zu einer mietstabilisierten Einheit.

Hohe Miete und hohe Einkommensschwelle

Bestimmte Mietregulierungsgesetze erlauben es, dass eine Wohnung dereguliert wird, sobald sie eine bestimmte monatliche Miete erreicht. In New York City beträgt dieser Betrag 2.700 US-Dollar pro Monat.

Bestimmte Mietregulierungsgesetze erlauben die Deregulierung einer Wohnung, wenn ein Mieter in zwei aufeinander folgenden Jahren mehr als ein bestimmtes Einkommen erzielt. Wenn ein Mieter beispielsweise 200.000 US-Dollar pro Jahr verdient, kann ein Gericht entscheiden, dass der Mieter sich eine marktgerechte Miete leisten kann und nicht mehr in einer Mietwohnung leben muss.

Vermieter-Buyout

Ein Vermieter kann versuchen, dem Mieter einen Geldbetrag zum Verlassen anzubieten. Es gibt Geschichten von Vermietern, die Mietern Zehntausende von Dollar für den Auszug aus einer Wohnung angeboten haben.

Vertreibung

Viele Vermieter versuchen, mietpreisgebundene Mieter durch eine Räumung zu verdrängen. Es gibt legitime Gründe für die Räumung, wie z. B. Nichtzahlung oder Drogenhandel. Viele Vermieter stellen jedoch falsche Ansprüche gegen Mieter, um sie zu erzwingen. Vermietern in New York City ist es nicht gestattet, behinderte Mieter oder Mieter, die 62 Jahre oder älter sind, zu kündigen, es sei denn, sie können ihnen eine vergleichbare Wohnung zum gleichen oder niedrigeren Preis zur Verfügung stellen und ihnen ein Umzugsstipendium gewähren.

Räumung wegen Abriss

In bestimmten Fällen kann ein Vermieter einen mietpreisgebundenen Mieter zum Umzug bewegen, indem er eine Räumung wegen Abbruchs beantragt. Die Idee ist, dass die Immobilie umfassend saniert, grundsätzlich abgerissen und neu aufgebaut wird. Es scheint kein Gesetz zu geben, ob ein Vermieter diesen Abriss durchzieht.

Nutzung als Hauptwohnsitz

Bestimmte Mietregulierungsgesetze erlauben es einem Vermieter, eine mietpreisgebundene Wohnung zurückzuerlangen, wenn der Vermieter diese Wohnung in den nächsten fünf Jahren als Hauptwohnsitz nutzt.