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Wie man gewerbliche Mietverträge aushandelt, die Mieter begünstigen

Die Verhandlung von Gewerbemietverträgen ist eher eine Kunst als eine Wissenschaft. Hier sind einige Tipps, um Mietverträge zu verhandeln, von denen Sie als Mieter profitieren.

Wenn Ihnen ein Vermieter oder Leasingagent nur die Bedingungen eines gewerblichen Mietvertrags mitteilt, bitten Sie um etwas, das die Bedingungen schriftlich zeigt, bevor Sie ein Gegenangebot einreichen. Wenn sie zögern, einen Brief anzubieten, bitten Sie um eine E-Mail oder eine Kopie des Inserats für den Raum (der zumindest die grundlegenden Mietinformationen enthält).

Warum ist es so wichtig, erste Bedingungen schriftlich zu haben? Ein Vermieter vertritt die Interessen des Vermieters. Wenn ein Makler die Anweisungen des Vermieters missverstanden oder in irgendeiner Weise versucht hat, die Anweisungen des Vermieters zu ändern, kann Ihnen eine schriftliche Vereinbarung als Vermieter zeigen, dass Ihr Gegenangebot in gutem Glauben auf der Grundlage von Informationen des Vermieters abgegeben wurde.

Es ist auch möglich, dass Sie die Mietbedingungen missverstehen, wenn sie nicht schriftlich sind. Dies könnte dazu führen, dass Sie aufgrund von Informationen, die Sie falsch verstanden haben, zu hoch oder zu niedrig ansetzen.

Ein weiterer Grund, die Bedingungen schriftlich festzuhalten, besteht darin, dass Sie Zeit haben, mehr über den Mietvertrag zu recherchieren, einen Anwalt nach den Bedingungen zu fragen oder sogar die Bedingungen mit anderen Mietverträgen zu vergleichen, die Sie in Betracht ziehen.

Die schriftliche Anfrage nach Bedingungen ist in keiner Weise eine rechtliche Verpflichtung Ihrerseits, voranzukommen. Sie haben jederzeit die Möglichkeit, den Bedingungen zu widersprechen oder sie einfach abzulehnen.

Ein Gegenangebot

Beim Hauskauf verhandeln Sie über den Preis. Ein Verkäufer listet das Haus für den Geldbetrag auf, den er aus dem Verkauf erhalten möchte, erwartet jedoch fast immer weniger. Ein Käufer, der ein Haus kaufen möchte, wird dem Verkäufer schriftlich ein Gegenangebot unterbreiten. In diesem Fall ist ein Gegenangebot ein Angebot, das Haus zu einem niedrigeren Preis zu kaufen, als der Verkäufer verlangt. Einfach gesagt, ein Gegenangebot ist Verhandlungssache.

Dies gilt auch für gewerbliches Leasing. Während einige Mietverträge wirklich nicht verhandelbar sein können, funktioniert es in den meisten Fällen wie der Kauf eines Hauses: Ein Vermieter oder Makler verlangt einen Mietpreis (oder eine Reihe von Bedingungen), lässt jedoch etwas Verhandlungsspielraum. Mit anderen Worten, bei Gewerbeimmobilien wird fast immer erwartet, dass der Mieter (oder Mieter) ein Gegenangebot unterbreitet, sodass der Vermieter die Preise und/oder Konditionen überhöht.

Der anfängliche Verhandlungsprozess

Sobald Sie Interesse an der Anmietung einer Fläche bekundet haben, bieten Ihnen einige Vermieter einfach ein Formular an, in dem die Mietbedingungen angegeben sind. Diese Formulare können einen Antwortabschnitt oder einen Anhang enthalten, in dem Sie das Angebot ablehnen können. Andere bieten möglicherweise nur eine Kopie der Listing-Papiere (eine Anzeige oder ein Flyer) mit den gewünschten Bedingungen an.

In den meisten Fällen ist es jedoch in Ihrem Interesse, einen Brief oder eine andere schriftliche Kommunikation mit einem Gegenangebot zu übermitteln. Wieso den? Denn in einem Brief können Sie Verkaufsargumente enthalten, warum Sie ein idealer Mieter wären, dem Vermieter von Ihrem Geschäft erzählen und das Geschäft persönlicher gestalten.

Bei einer heißen Immobilie mit mehreren Interessenten kann Ihr Brief als Verkaufstrick dienen, damit der Vermieter Sie auswählt und Ihren Bedingungen zustimmt. Die Verhandlungen können hin und her gehen, also seien Sie geduldig. Ein Makler hat in der Regel eine gewisse Entscheidungsfreiheit, muss sich aber höchstwahrscheinlich mit dem Vermieter beraten. Es kann dauern.

Wenn Sie innerhalb von ein bis zwei Werktagen keine Rückmeldung zu einem Angebot erhalten haben, ist es in Ordnung, nachzuverfolgen. Versuchen Sie jedoch, nicht verzweifelt oder übermäßig ängstlich zu erscheinen, da dies das Ergebnis Ihrer Verhandlungen beeinträchtigen könnte. Denken Sie daran, dass die meisten Makler eine Immobilie so schnell wie möglich umziehen möchten, damit sie normalerweise nicht viel nörgeln müssen.

Erstellung eines Angebots oder Gegenangebotsschreibens

Ihr Gegenangebot sollte von Ihrem Unternehmen vorgelegt werden, nicht von Ihnen persönlich, auch wenn Sie ein Einzelunternehmen besitzen. Ihr Angebotsschreiben ist ein Verkaufsargument. Sie fragen nach anderen Bedingungen, die für Sie günstiger sind, und möchten, dass der Vermieter Sie und Ihr Unternehmen als eine gute Wahl sieht.

Ihr Angebotsschreiben sollte immer folgende Informationen enthalten:

Die Person, die für den Mietvertrag haftetGeben Sie den Namen Ihres Unternehmens an, der den Namen enthält, unter dem Sie rechtmäßig niedergelassen sind, sowie alle anderen Namen, unter denen Sie Geschäfte tätigen. Denken Sie daran, wenn Sie ein Einzelunternehmen betreiben, sind Sie und Ihr Unternehmen aus rechtlicher Sicht gleich und selbst wenn Sie Ihr Unternehmen im Mietvertrag angeben, können Sie auch für den gesamten Mietvertrag persönlich haftbar gemacht werden.

Ihre GeschäftsstrukturWenn Sie eingegliedert sind, sagen Sie, wo Sie eingegliedert sind. Wenn Sie eine steuerbefreite Organisation sind, geben Sie dies in Ihrem Schreiben an. Es kommt selten vor, dass Vermieter gemeinnützigen Organisationen Werbegeschenke oder Vergünstigungen anbieten, nur um eine Steuerabschreibung zu erhalten, aber sie sind möglicherweise eher geneigt, an einen edlen Zweck zu verhandeln oder zu vermieten als an einen Bikerclub. Darüber hinaus ist es wichtig, Ihre eigene persönliche Haftung für die Unterzeichnung eines Mietvertrags zu verstehen und hängt von Ihrer Unternehmensstruktur ab.

Wie lange sind Sie schon im GeschäftWenn Ihr Unternehmen weniger als zwei Jahre alt ist, möchten Sie möglicherweise auch eine Erklärung zu Ihrem Erfolg oder zukünftige Wachstumsprognosen oder einen Geschäftsplan beifügen. Ein Vermieter wird wahrscheinlich nicht an Ihr Unternehmen vermieten, ohne dass jemand den Mietvertrag persönlich mitunterzeichnet oder garantiert, wenn Sie nicht nachweisen können, dass es Ihrem Unternehmen gut geht.

Die Natur Ihres UnternehmensWie geht's? Fassen Sie sich kurz und auf den Punkt. Ein Vermieter muss wissen, was Sie tun, falls es besondere Überlegungen gibt. Wenn Sie beispielsweise ein Geschäft führen, das gefährliche Stoffe verwendet, Patienten in eine Gesundheitseinrichtung begibt oder Gegenstände von überhöhtem Wert lagert, muss der Vermieter wissen, ob die Nutzung der Immobilie eingeschränkt ist. Was Mieter tun, kann sich auf die Immobilienwerte und Versicherungstarife eines Vermieters auswirken; also sei ehrlich.

KontaktinformationenGeben Sie unbedingt eine Telefonnummer an, unter der Sie erreichbar sind, und wenn möglich, und eine E-Mail-Adresse. Wenn Sie nur an bestimmten Tagen oder zu festgelegten Zeiten erreichbar sind, tragen Sie dies ebenfalls ein. Wenn Sie einem Vermieter oder Makler nicht rechtzeitig antworten, denken diese möglicherweise, dass Sie nicht interessiert sind.

Ihre vorgeschlagenen Bedingungen (oder Gegenangebot)Seien Sie so vollständig und klar wie möglich.

Auflistung Ihrer Leasingbedingungen in einem Angebot oder Gegenangebot

Der beste Weg, um einen Deal auszuhandeln, besteht darin, ein klares Verständnis davon zu haben, was Sie anbieten oder zu akzeptieren bereit sind. Wenn dies nicht schriftlich erfolgt, ist es später sehr schwer nachzuweisen, dass etwas von einem Mietvertrag ausgeschlossen wurde, von dem Sie dachten, dass es aufgenommen werden sollte.

Das Schreiben kann etwas länger dauern, bietet Ihnen aber einen gewissen Rechtsschutz, wenn es später mal schief geht. Wenn Sie unter Zeitdruck stehen und keinen Brief verschicken können - liefern Sie einen. Ist dies nicht möglich, kann eine gut geschriebene E-Mail ausreichen.

Wenn Sie sich bezüglich einer bestimmten Leasinganforderung zur Klärung nicht sicher sind - und versuchen Sie, diese Klärung schriftlich zu erhalten.

Die Mietdauer

Wenn Sie die Länge der Leasinglaufzeiten ändern möchten, seien Sie sich klar. Ist der gewünschte Mietvertrag beispielsweise für zwei Jahre mit drei einjährigen Verlängerungsoptionen (insgesamt fünf Jahre); oder ein gerader Fünfjahresvertrag ohne Verlängerungsoptionen? Es macht einen sehr großen Unterschied, wie lange Sie an einen Mietvertrag gebunden sind und wie ein Vermieter möglicherweise andere Bedingungen sieht, die Sie in einem Gegenangebot verlangen.

Die meisten Vermieter bevorzugen zweijährige oder längere Mietverträge, zögern jedoch nie, einen einjährigen Mietvertrag zu beantragen. Einjährige Leasingverträge können etwas mehr kosten oder haben weniger Verlängerungsoptionen, aber Sie sind für weniger Zeit gebunden. Es sei denn, Sie sind ein Multi-Millionen-Dollar-Unternehmen, es ist selten wirtschaftlich sinnvoll, einen Mietvertrag zu unterzeichnen, der Sie für mehr als zwei Jahre an den Raum bindet.

Denken Sie daran, dass Sie nicht mit einem langen Mietvertrag festsitzen möchten, wenn Ihr Unternehmen den Raum übersteigt. Oder noch schlimmer, wenn Ihr Unternehmen Probleme hat und Sie auf einen kleineren Raum herunterstufen müssen, können Sie Ihren Mietvertrag möglicherweise nur schwer brechen.

Zustand der Immobilie

Wenn Sie nach dem Raum fragen, wie er ist, oder wenn der Vermieter zuerst Reparaturen oder Verbesserungen vornehmen muss. Wenn Sie eine Renovierung der Immobilie planen, beschreiben Sie kurz die vorgeschlagenen Renovierungen. Sie möchten, dass dies in einen Mietvertrag aufgenommen wird, da ein Vermieter oft eine Art Anreiz oder Zuschuss bietet, wenn Sie bestimmte Arten von Immobilien renovieren. Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Zulagen Ihnen für Renovierungen angeboten werden könnten, halten Sie die Dinge offen. Bieten Sie an, detailliertere Informationen zu Renovierungen für die Überprüfung des Vermieters vorzulegen, um Ihnen einige Überlegungen für Verbesserungen anzubieten.

Belegungstermin

Sagen Sie dem Vermieter, wann Sie in Besitz nehmen möchten (einziehen, Zutritt verschaffen oder die Verantwortung für die Immobilie übernehmen). In einigen Fällen, wenn das Datum der physischen Inbesitznahme vom Datum abweicht, beginnen Sie mit der Zahlung der Miete.

Sie könnten beispielsweise den Vermieter nach einem Belegungs- und Mietbeginndatum am 1. Januar 20xx fragen, aber verlangen, dass der erste Monat mietfrei ist. In diesem Fall würde der Mietvertrag am 1. Januar 20xx beginnen und der Vermieter könnte die freie Monatsmiete abschreiben. Der Mieter würde die Fläche für 12 Monate bewohnen und der Mietvertrag würde über 12 Monate laufen.

Eine andere Möglichkeit, dasselbe zu erhalten (einen kostenlosen Monat der Miete), besteht darin, nach einem Belegungstermin vom 1. Januar 20xx mit einem Mietstatusdatum vom 1. Februar 20xx zu fragen. Das bedeutet, dass der Mietvertrag einen Monat nach Ihrem Einzug oder am 1. Februar 20xx beginnt.

Diese Art der Verhandlung funktioniert nur in einem bereits unbewohnten Raum, und der Vermieter möchte gerne jemanden einziehen, weil er den Mieter bevorzugt. Im Wesentlichen erhalten Sie nicht nur eine kostenlose Monatsmiete, sondern erhalten bei einem 12-monatigen Mietvertrag eine Nutzungsdauer von 13 Monaten.

So schreiben Sie ein Angebot oder einen Gegenangebotsbrief

Im Folgenden finden Sie ein Musterschreiben, das überarbeitet werden kann (und sollte), um es entweder als erstes Angebot oder Gegenangebot für die Anmietung einer Gewerbefläche für Ihr Unternehmen zu verwenden. Es soll keine Rechtsberatung ersetzen, sondern lediglich eine Möglichkeit aufzeigen, wie Sie Interesse an der Anmietung einer bestimmten Fläche bekunden können.

Fett gedruckte Informationen sollten durch Ihre eigenen Informationen und Leasingbedingungen ersetzt werden.

So formatieren Sie die zweite Seite eines Geschäftsbriefs

Wenn Ihr Brief länger als eine Seite ist, sieht das Standardformat für Geschäftsbriefe zum Beginn der zweiten Seite folgendermaßen aus:

Überspringen Sie dann zwei bis drei Leerzeilen und greifen Sie auf Seite zwei auf, wo der Buchstabe beginnt.

So übermitteln Sie ein Angebotsschreiben

Sie können Ihr Angebotsschreiben per Post versenden, persönlich abgeben oder eine E-Mail mit einem Anhang mit dem Angebotsschreiben senden. Wenn Sie immer noch Schwierigkeiten haben, welche Bedingungen Sie einschließen sollen, finden Sie hier weitere Artikel mit großartigen Tipps und Ratschlägen zum Aushandeln der bestmöglichen Bedingungen!

Tipps zum Schreiben Ihres Angebotsschreibens

  • Denken Sie daran, dass dies ein Geschäftsbrief ist. Halten Sie es sauber, einfach und auf den Punkt, aber haben Sie keine Angst, sinnvolle Verkaufsargumente zu verwenden, um einen Vermieter zu gewinnen.
  • Vermeiden Sie es, Humor oder Slang zu verwenden oder persönliche Gefühle zu Politik, Religion oder anderen Themen zu äußern, die nicht mit dem Zweck des Briefes (ein Angebot zu machen) in Zusammenhang stehen.
  • Verwenden Sie keine parfümierten oder Rüschen-Briefpapier. Ihr Papier sollte weiß, im Letter-Format und ohne Ränder sein oder Ihren üblichen Firmenbriefkopf haben.
  • Versenden Sie den Brief in einem schlichten weißen Umschlag in Geschäftsgröße. Falten Sie den Brief niemals so, dass er in einen kleineren Umschlag passt. Wenn Ihr Brief mehr als sieben Seiten einschließlich Anhängen enthält, verwenden Sie stattdessen einen flachen Umschlag im Format 8-1 / 2 x 11 cm. Geben Sie in der oberen linken Ecke des Umschlags unbedingt eine Rücksendeadresse an und achten Sie darauf, dass der Umschlag ausreichend frankiert ist!