LANDLORDSLEGAL ISSUES

Vermietung an Mieter mit Vorstrafen

Vermieter können im Rahmen eines Screening-Prozesses Vorstrafen überprüfen, aber eine pauschale Richtlinie, die jeden mit Vorstrafen ablehnt, könnte diskriminierend sein.

Während Vermieter die endgültige Entscheidung darüber treffen, welche Mieter sie in ihren Mietobjekten unterbringen möchten, gibt es bestimmte Regeln, die befolgt werden müssen. Im Rahmen des Screening-Prozesses können Vermieter auf die Strafregister der Antragsteller zugreifen, müssen jedoch bei der Verwendung dieser Informationen bestimmte Richtlinien befolgen. Hier erfahren Sie, worauf Sie in einem Vorstrafenregister achten sollten und was Sie in eine Richtlinie zur Vorstrafengeschichte aufnehmen sollten, um nicht der Diskriminierung beschuldigt zu werden.

Das Bundesgerechte Wohnungsbaugesetz hat für Vermieter Vor- und Nachteile im Umgang mit Bewerbern mit krimineller Vergangenheit. Es ist wichtig zu verstehen, was an dem Gesetz für Vermieter gut ist und was die Verwaltung von Mietobjekten erschweren kann.

  • Vertretbare Richtlinien, die konsequent durchgesetzt werden, werden geschützt.

Vertretbare Richtlinien, die konsequent durchgesetzt werden, werden geschützt.

  • Vermieter haben die Möglichkeit, ihre Fälle zu beweisen.

Vermieter haben die Möglichkeit, ihre Fälle zu beweisen.

  • Personen mit bestimmten drogenbezogenen Verurteilungen haben weniger Schutz.

Personen mit bestimmten drogenbezogenen Verurteilungen haben weniger Schutz.

  • Angemessener Schutz für Mieter oder Eigentum ist nicht diskriminierend.

Angemessener Schutz für Mieter oder Eigentum ist nicht diskriminierend.

  • Selbst eine geringfügige Inkonsistenz bei der Durchsetzung könnte einem Fall schaden.

Selbst eine geringfügige Inkonsistenz bei der Durchsetzung könnte einem Fall schaden.

  • Entscheidungen können unvorhersehbar sein, egal wie stark die Argumente eines Vermieters sind.

Entscheidungen können unvorhersehbar sein, egal wie stark die Argumente eines Vermieters sind.

  • Vermieter haben keinen Schutz, wenn keine Verurteilung vorliegt.

Vermieter haben keinen Schutz, wenn keine Verurteilung vorliegt.

  • Die Verteidigung von Richtlinien vor Herausforderungen kann kostspielig und zeitaufwändig sein.

Die Verteidigung von Richtlinien vor Herausforderungen kann kostspielig und zeitaufwändig sein.

Was ist zu beachten

Bei der Überprüfung des Vorstrafenregisters eines Mietinteressenten müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden.

  • Wurde die Person verurteilt? Es gibt einen großen Unterschied zwischen einer Festnahme wegen einer Straftat und einer Verurteilung wegen einer Straftat. Eine Festnahme macht eine Person nicht schuldig, daher sollte ein Vermieter einen Mietinteressenten nicht nur aufgrund einer Festnahme ablehnen.
  • Was war das Vergehen? Welche Straftat hat der Antragsteller tatsächlich begangen? Was war die Natur des Verbrechens? Wenn dies nicht klar ist, wenden Sie sich zur Klärung an einen Anwalt oder Polizeibeamten.
  • Wie schwerwiegend war das Vergehen? Musste der Antragsteller für die begangene Straftat eine Geldstrafe zahlen oder eine tatsächliche Haftstrafe verbüßen? Haben sie ein Hemd aus dem Einkaufszentrum gestohlen oder jemanden erschossen?
  • Wie aktuell war die Straftat? Hat der Antragsteller die Straftat im letzten Jahr begangen oder ist sie vor 20 Jahren aufgetreten?
  • Wie viele Straftaten gibt es? Hat der Antragsteller eine Straftat zu berücksichtigen oder hat er eine lange Liste von Straftaten?
  • Wann sind die Straftaten aufgetreten? Wenn mehrere Straftaten vorliegen, sind sie alle im gleichen Zeitraum aufgetreten oder haben sich die Straftaten über mehrere Jahre hinweg ereignet?
  • Wären andere Mieter gefährdet? Gefährdet die Art der Straftat, die der Beschwerdeführer begangen hat, andere Mieter? Einige Beispiele könnten Drogenhandel, Vergewaltigung, Kindesmissbrauch oder Körperverletzung sein. Der Vermieter ist für die Aufrechterhaltung einer sicheren Umgebung für die Mieter verantwortlich.
  • Könnte die Straftat die Fähigkeit des Antragstellers, Miete zu zahlen, beeinflussen? Wenn die Person keine frühere oder gegenwärtige Beschäftigung hat, haben Sie das Recht, dem Antragsteller die Miete wegen der Unfähigkeit zur Zahlung der Miete zu verweigern.
  • Könnte die Straftat Ihr Mietobjekt gefährden? Der Vermieter ist für die Verwahrung der Mietsache verantwortlich. Gefährdet das Vorstrafenregister des Antragstellers das Mietobjekt? Einige Beispiele für potenzielle Risiken sind Brandstiftung oder Vandalismus.

Einschränkungen bei der Ablehnung von Bewerbungen

Eine breit angelegte Politik, potenziellen Mietern mit jeglicher kriminellen Vorgeschichte eine Wohnung zu verweigern, würde nach dem Federal Fair Housing Act als diskriminierend angesehen. Vermieter dürfen Richtlinien erlassen, die Personen mit einer bestimmten kriminellen Vergangenheit, die die Sicherheit anderer Mieter oder des Eigentums gefährden könnte, die Unterbringung verweigern. Bei der Betrachtung der Vorstrafen des Antragstellers muss ein Vermieter auch die Art der Straftat, die Schwere der Straftat und die Zeit seit der Straftat berücksichtigen.

Rechtsschutz für Bewerber

Das Bundesgesetz für faires Wohnen schützt Personen mit Vorstrafen nicht speziell vor Diskriminierung bei wohnungsbezogenen Aktivitäten. Vielmehr hat das HUDs Office of General Counsel Richtlinien herausgegeben, wie Vermieter und andere Personen mit Vorstrafen angehen sollten, um die Wahrscheinlichkeit zu minimieren, diskriminierenden Praktiken vorgeworfen zu werden.

Dem Gesetz zufolge ist es illegal, aufgrund von Hautfarbe, Behinderung, Familienstand, nationaler Herkunft, Rasse, Religion und Geschlecht zu diskriminieren. Das HUD glaubt, dass die Verweigerung der Vermietung an Personen mit Vorstrafen eine Diskriminierung von Minderheiten zur Folge haben könnte.

Afroamerikaner und Hispanoamerikaner werden viel häufiger verhaftet, verurteilt und inhaftiert als die allgemeine Bevölkerung. Laut Daten der National Association for the Advancement of Colored People (NAACP) machen Afroamerikaner und Hispanics etwa 30 % der US-Bevölkerung aus, aber sie machen im Jahr 2015, dem letzten Jahr für, fast 60 % aller inhaftierten Menschen aus welche Daten verfügbar sind.

HUD glaubt, dass eine Vermieterrichtlinie, die Mieter aufgrund der Vorstrafen einschränkt, Minderheitengruppen unverhältnismäßig treffen würde. Daher wird eine solche Politik als diskriminierende Praxis angesehen.

HUD unterteilt dies in zwei Kategorien, unbeabsichtigte Diskriminierung und vorsätzliche Diskriminierung.

Unbeabsichtigte Diskriminierung

HUD verwendet einen dreistufigen Prozess, um festzustellen, ob die Vorstrafenrichtlinie eines Vermieters diskriminierend ist und gegen das Federal Fair Housing Act verstößt.

  • Wirkt die Politik diskriminierend? Ankläger müssen Beweise dafür vorlegen, dass eine Politik Personen einer bestimmten Rasse oder nationalen Herkunft stärker beeinträchtigt als andere Gruppen. Um diesen Punkt zu belegen, sollten staatliche oder lokale Statistiken verwendet werden, wenn sie jedoch nicht verfügbar sind, können auch nationale Statistiken verwendet werden. Jeder Fall ist einzigartig und muss spezifische Fakten wie Mieterakten, lokale Kriminalstatistiken und Volkszählungsdaten verwenden, um Ansprüche zu untermauern.
  • Ist die Politik erforderlich, um ein berechtigtes, nichtdiskriminierendes Interesse zu erreichen? Vermieter müssen Beweise vorlegen, um zu beweisen, dass ihre Policen keine Form von Diskriminierung darstellen und aus einem anderen legitimen Grund erforderlich sind. Viele Vermieter behaupten, dass der Grund für eine Police darin besteht, die Sicherheit anderer Mieter in ihrer Immobilie zu schützen. Dies wird im Allgemeinen als legitimer Grund angesehen, die Vermietung an einen Mieter mit einer Vorstrafe zu verweigern. Der Vermieter muss jedoch einen konkreten Grund angeben, warum die spezifische Vorstrafe des Mieters die Sicherheit der Immobilie und der Mieter gefährdet. Eine allgemeine Behauptung, dass jeder mit einer kriminellen Vorgeschichte gefährlicher sei als jeder ohne Vorstrafen, ist nicht akzeptabel. Richtlinien müssen spezifisch sein, dass ein Vermieter nicht an Personen vermieten wird, die vorbestraft sind, die die Sicherheit der Mieter oder des Eigentums gefährden könnten. Darüber hinaus können Vermieter die Vermietung an festgenommene, aber nicht verurteilte Mietinteressenten nicht verweigern. Schließlich müssen Vermieter berücksichtigen, wie spät es zu einer Straftat gekommen ist. Es wird schwieriger sein, die Mietverweigerung an einen Mietinteressenten zu rechtfertigen, wenn die Straftat vor 20 Jahren stattgefunden hat.
  • Gibt es eine weniger diskriminierende Alternative? Wenn ein Vermieter nachweisen kann, dass es einen legitimen Grund für die Einführung einer Strafregisterrichtlinie gibt, liegt es an einem Ankläger, einen weniger diskriminierenden Ansatz zu betonen. Dies könnte die Betrachtung zusätzlicher Faktoren zur kriminellen Vorgeschichte umfassen, wie z. B. die Vorgeschichte des Mietverhältnisses des Antragstellers, das Alter zum Zeitpunkt der Straftat oder die Bemühungen des Antragstellers, sich nach den Straftaten zu rehabilitieren.

Vorsätzliche Diskriminierung

Die Politik des Vermieters ist absichtlich diskriminierend, wenn Mieter mit ähnlichen Vorstrafen unterschiedlich behandelt werden. Wenn zwei potenzielle Antragsteller eine ähnliche kriminelle Vergangenheit haben, aber zwei unterschiedlichen Rassen angehören und der Vermieter für einen Antragsteller Ausnahmen macht und für den anderen nicht, könnte dies ein Verstoß gegen das Bundesgesetz für faires Wohnen sein.

Es liegt an den Mietinteressenten, den Nachweis zu erbringen, dass ein Vermieter sie diskriminiert hat, weil sie einer bestimmten Bevölkerungsgruppe angehören. Vermieter müssen nachweisen, dass ein nicht diskriminierender Faktor dazu geführt hat, einen Mieter auszuschließen. Vermieter können weiterhin andere qualifizierende Standards anwenden, die nicht als diskriminierend angesehen werden, wie z. B. die Fähigkeit des Mieters, die Miete pünktlich zu zahlen.

Drogenbezogene Verbrechen

Vermieter können nicht wegen unbeabsichtigter Diskriminierung verurteilt werden, wenn sie sich weigern, an einen Mieter zu vermieten, der wegen illegaler Herstellung oder Vertrieb einer kontrollierten Substanz verurteilt wurde. Es könnte jedoch als vorsätzliche Diskriminierung angesehen werden, nur Mitgliedern einer bestimmten Rasse, nationalen Herkunft oder einer anderen Gruppe die Unterbringung auf der Grundlage dieses Standards zu verweigern.