LANDLORDSLEGAL ISSUES

Mieterrechte in New Mexico

Mieter in New Mexico haben bestimmte Rechte nach dem Vermieter-Mieter-Recht. Hier sind sechs Möglichkeiten, wie Mieter im Staat geschützt werden.

Vermieter-/Mietergesetze sind in Kraft, um die Rechte der Mieter in New Mexico und jedem anderen Staat zu schützen. Diese Rechte umfassen Diskriminierung, Kautionen, Offenlegung der Miete und Kündigung vor dem Eintritt des Vermieters.

Einige geringfügige Abweichungen können jedoch zwischen den Staaten bestehen. Die Gesetze von New Mexico sind ziemlich umfassend und umfangreich und reichen von Räumungsverfahren bis zum Betreten der Wohnung.

Gesetze für Kautionen

Die Vermieter-/Mietergesetze von New Mexico enthalten bestimmte Regeln für Kautionen, die sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter helfen können, zu verstehen, was von ihnen erwartet wird.

Ein Vermieter kann höchstens eine Monatsmiete bei Mietverträgen von weniger als einem Jahr einziehen. Der Vermieter hat die Möglichkeit, bei einer Mietdauer von einem Jahr oder länger mehr einzuziehen, jedoch muss die Kaution in diesem Fall auf ein verzinsliches Konto überwiesen werden.

Für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, sowie für unbezahlte Nebenkosten, unbezahlte Mieten und sonstige Verstöße gegen den Mietvertrag können Vermieter Abzüge von der Kaution vornehmen.

Der Vermieter muss die Kaution des Mieters innerhalb von 30 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. Der Vermieter muss auch eine schriftliche Erklärung beifügen, wenn das Geld nicht zurückerstattet wird. In der Erklärung müssen die vorgenommenen Abzüge und die Höhe der einzelnen Abzüge aufgeführt sein.

Durchgangsinspektionen

Vermieter in New Mexico sind nicht verpflichtet, die Wohnung vor dem Auszug des Mieters begehbar zu machen. Vermieter und Mieter können eine solche Besichtigung jedoch durchführen, wenn beide Seiten damit einverstanden sind.

Gesetze zur Miete

Die Höhe der Miete, die jede Woche, jeden Monat oder jedes Jahr fällig wird, sollte im Mietvertrag deutlich vermerkt sein. Es wird davon ausgegangen, dass der Mieter eine marktgerechte Miete zahlt, um in der Einheit zu wohnen, wenn kein Betrag angegeben wird.

Der Ort, an dem die Miete gezahlt werden soll, sollte auch im Mietvertrag festgehalten werden. Andernfalls wird davon ausgegangen, dass die Miete am Fälligkeitstag in der Wohnung des Mieters eingezogen wird.

Das Fälligkeitsdatum sollte auch im Mietvertrag angegeben werden, oder es wird der Anfang eines jeden Monats angenommen.

Gebühren für verspätete Zahlung

Verzugszinsen sind zulässig, sie sind als Klausel im Mietvertrag enthalten. Vermieter dürfen maximal 10 % der laufenden Miete als Säumniszuschlag berechnen. Die Gebühr kann beispielsweise bis zu 100 US-Dollar betragen, wenn die monatliche Miete 1.000 US-Dollar beträgt.

Der Vermieter hat bis zur nächsten Mietperiode nach Einzug der verspäteten Miete dem Mieter mitzuteilen, dass er eine Verzugsgebühr schuldet.

Mieter haben ab dem Fälligkeitsdatum der Miete drei Tage Zeit, um die Zahlung nach dem Gesetz von New Mexico zu leisten. Ein Vermieter kann erst nach Ablauf dieser Frist eine Räumungsklage beim Gericht einreichen.

Gebühren für Gäste

Vermieter in New Mexico können ihren Mietern keine Gebühren für die Aufnahme von Gästen in der Unterkunft in Rechnung stellen, solange es sich um eine angemessene Anzahl von Gästen handelt und die Gäste nur für einen angemessenen Zeitraum bleiben.

Andernfalls kann der Vermieter dem Mieter in Rechnung gestellt werden, wenn die Gäste des Mieters andere Einrichtungen des Mietobjekts als die in der eigenen Wohnung des Mieters nutzen.

Mieterhöhungen

Der Vermieter muss dem Mieter eine Mieterhöhung mindestens 30 Tage vor Ablauf der Mietzeit mitteilen. Bei Wochenmietern reduziert sich diese auf eine Woche vor Mietbeginn.

Erhöhungen bedürfen der Schriftform.

Miete als Sicherheit

Die Miete kann nicht als Kaution oder zur Zahlung von Schäden oder anderen Abzügen von der Kaution verwendet werden, es sei denn, der Vermieter und der Mieter vereinbaren schriftlich, dass dies akzeptabel ist.

Betreten der Räumlichkeiten durch den Vermieter

Vermietern ist das Betreten der Mieteinheit unter mehreren Umständen gestattet:

  • Um das Gerät zu inspizieren
  • Um notwendige oder angeforderte Reparaturen durchzuführen
  • Um notwendige oder angeforderte Verbesserungen vorzunehmen
  • Um notwendige oder gewünschte Änderungen vorzunehmen
  • Um notwendige oder angeforderte Dienstleistungen zu erbringen
  • Um die Wohnung potenziellen Mietern zu zeigen
  • Um das Gerät potenziellen oder tatsächlichen Käufern, Auftragnehmern oder Hypothekengläubigern zu zeigen

Vermieter in New Mexico müssen die Mieter mindestens 24 Stunden vor dem Betreten benachrichtigen. Diese Mitteilung muss schriftlich erfolgen und den Zweck der Eintragung der Einheit, das Datum der beantragten Eintragung und einen angemessenen Zeitrahmen für die Eintragung enthalten.

Der Mieter hat das Recht, vom Vermieter den Einzug zu einem anderen Datum oder zu einer anderen Uhrzeit als gewünscht zu verlangen. Der Vermieter muss sich bemühen, einem solchen Antrag nachzukommen, solange dies nicht unpraktisch ist und die Änderung dem Vermieter keinen finanziellen Schaden zufügt.

Ein Vermieter kann beim Gericht eine einstweilige Verfügung erwirken, die den Mieter auffordert, etwas zu tun oder zu unterlassen, wenn ein Mieter den Zugang zu seiner Wohnung verweigert. Vermieter können in diesem Fall den Mietvertrag kündigen und haben möglicherweise auch Anspruch auf Schadensersatz.

Ausnahmen von der Mitteilungspflicht

Innerhalb von sieben Tagen, nachdem der Mieter den Vermieter auffordert, eine Reparatur oder eine Dienstleistung zu erbringen, ist die 24-Stunden-Ankündigungspflicht nicht erforderlich. Es wird auch darauf verzichtet, wenn der Vermieter von einem Beamten des öffentlichen Dienstes, der eine Inspektion durchführt, oder von einem Vertreter einer Kabel-, Gas-, Strom- oder Telefongesellschaft begleitet wird.

Ein Vermieter in New Mexico kann die Wohnung eines Mieters auch zu angemessenen Zeiten ohne Vorankündigung von 24 Stunden betreten, wenn der Mieter die Wohnung verlassen oder abgegeben hat oder wenn er länger als sieben Tage nicht in der Wohnung war.

Ein Vermieter kann in Notsituationen die Wohnung eines Mieters auch ohne die übliche 24-Stunden-Voranmeldung betreten. Dies kann passieren, wenn ein Kohlenmonoxidmelder ausgeht und der Mieter nicht auf die Aufforderung des Vermieters reagiert, die Situation zu untersuchen.

Unrechtmäßiger Eintrag des Vermieters

Ein Mieter kann beim Gericht einen Unterlassungsanspruch beantragen, wenn ein Vermieter eine Mieteinheit widerrechtlich betritt, zu unangemessenen Zeiten versucht, ihn zu betreten, oder wiederholte Aufforderungen zum Betreten stellt, die den ruhigen Genuss des Mieters unterbrechen.

Das Gericht kann den Vermieter anordnen, das Verhalten einzustellen, oder der Mieter kann den Mietvertrag kündigen. Dem Mieter könnte auch Schadensersatz zugesprochen werden.

Verbotene Vergeltungsmaßnahmen

Ein Vermieter darf die Miete eines Mieters nicht erhöhen, Dienstleistungen reduzieren oder versuchen, einen Mieter als Vergeltung zu räumen. Die Klage des Vermieters muss innerhalb von sechs Monaten nach Ausübung eines gesetzlichen Rechtes durch den Mieter erfolgt sein.

Zu den Mieteraktionen, die einen Vermieter möglicherweise zu Vergeltungsmaßnahmen veranlassen könnten, gehören:

  • Einreichen einer Beschwerde bei einer lokalen Regierungsbehörde über einen Gesundheits- oder Sicherheitsverstoß in der Unterkunft
  • Organisation oder Beitritt zu einer Mietergewerkschaft oder einer ähnlichen Gruppe
  • Direkte Beschwerde beim Vermieter über die Nichteinhaltung der Wartungspflichten des Vermieters gemäß dem Vermieter-/Mietergesetz von New Mexico, nachdem der Mieter den Vermieter aufgefordert hat, Reparaturen an der Immobilie durchzuführen
  • Einreichen einer Beschwerde gegen den Vermieter wegen Wohnungsdiskriminierung beim Amt für Wohnungswesen und Stadtentwicklung oder bei einer örtlichen Agentur für faires Wohnen
  • Einen Rechtsstreit gegen den Vermieter gewinnen
  • Klage gegen Vermieter einreichen
  • Aussage im Namen eines anderen Mieters
  • Mieteinbehalt, bis ein schwerwiegender Gesundheits- oder Sicherheitsverstoß in der Unterkunft behoben ist

Der Mieter hat das Recht, in der Wohnung zu bleiben, und es können angemessene Gerichts- und Anwaltskosten zuerkannt werden, wenn sich herausstellt, dass ein Vermieter als Vergeltungsmaßnahme gehandelt hat. Der Vermieter könnte auch zur Zahlung einer zivilrechtlichen Geldstrafe bis zum Zweifachen der monatlichen Miete gezwungen werden.

Nichtvergeltungsmaßnahmen

Vermietern in New Mexico ist es gesetzlich erlaubt, Maßnahmen zu ergreifen, ohne dass ihnen Vergeltungsmaßnahmen vorgeworfen werden, zumindest mit angemessener Ankündigung. Dazu gehören die Erhöhung der Miete zum Ende der Mietzeit oder die Änderung der Leistung zum Ende der Mietzeit.

Der Vermieter muss ggf. nachweisen, dass diese Änderungen oder Erhöhungen bei Mehrfamilienhäusern auf alle Mieter gleichermaßen angewendet wurden und sich nicht nur an einen einzelnen Mieter richteten.

Gerichtliche Räumungsprozesse

Vermieter in New Mexico müssen einen "guten Grund" haben, um Mieter zu vertreiben, und sie müssen dafür das Gerichtssystem durchlaufen. Dies setzt voraus, dass der Mieter zuerst die Kündigung des Mietverhältnisses mitteilt.

Gründe für einen wichtigen Grund sind die Nichtzahlung der Miete, die Begehung illegaler Aktivitäten auf dem Gelände oder die Durchführung von Verhaltensweisen, die die Sicherheit anderer gefährden. Dazu können auch Beschädigungen des Eigentums, nicht autorisierte Haustiere oder andere Verstöße gegen den Mietvertrag gehören.

Ein Vermieter muss aufgrund der meisten Verstöße gegen Mietverträge sieben Tage warten, um eine Räumung vorzunehmen.

Monats- und Wochenmietverträge können ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Der Vermieter muss keinen besonderen Grund haben, aber er kann den Mietvertrag nicht aus einem rechtswidrigen Grund wie Diskriminierung oder Vergeltung brechen. Monatsverträge können mit einer Frist von 30 Tagen und Wochenverträge mit einer Frist von sieben Tagen gekündigt werden.

New Mexico Mieter Recht auf faires Wohnen

Mieter in New Mexico sind durch das Federal Fair Housing Act geschützt. Dieses Gesetz schützt sieben Klassen von Menschen vor Diskriminierung bei allen Aktivitäten im Zusammenhang mit dem Wohnen:

  • Farbe
  • Behinderung
  • Familienstand
  • nationale Herkunft
  • Wettrennen
  • Religion
  • Sex

New Mexico hat auch sein eigenes Menschenrechtsgesetz, und dieses Gesetz schützt vier zusätzliche Klassen von Menschen basierend auf:

  • Abstammung
  • Geschlechtsidentität
  • Sexuelle Orientierung
  • Ehegattenzugehörigkeit

Ein Vermieter darf einen Mieter nicht allein deshalb kündigen, weil er Opfer häuslicher Gewalt geworden ist. Tatsächlich kann ein Mieter einen Vorfall häuslicher Gewalt als Verteidigung nutzen, wenn ein Vermieter versucht, einen Mieter zu räumen, weil er gegen den Mietvertrag verstoßen hat.

Der Mieter muss wegen des Vorfalls, der den Mietvertragsbruch verursacht hat, oder wegen eines früheren Vorfalls eine einstweilige Verfügung beantragt und erhalten haben.

In jeder anderen Situation, in der ein Mieter versucht, häusliche Gewalt als Verteidigung geltend zu machen, kann das Gericht entscheiden, den Mieter, der für die Verletzung des Mietvertrags direkt verantwortlich ist, zu räumen und dem anderen Mieter zu gestatten, in der Wohnung zu bleiben und den Rest des Mietvertrags zu leben .